Monthly Archives: January 2014

Huurder en verhuurder: Wat is jou regte en verpligtinge?

A1Sandra wil graag in haar eie plekkie intrek maar is, soos baie ander mense, onseker wat ‘n huurkontrak behels en watter verantwoordelikhede dit op haar sal plaas. ‘n Huurkontrak word omskryf as die ooreenkoms wat tussen die huurder en die verhuurder aangegaan word vir die verhuring van ‘n eiendom. Die huurkontrak reël beide die regte en verpligtinge van die huurder en verhuurder en beskerm die partye wedersyds.

Die Wet op Huurbehuising Nr. 50/1999, soos gewysig deur die Wysigingswet op Beheer van Huurbehuising Nr. 43/2007, reguleer die verhouding tussen ‘n huurder en verhuurder, selfs nog voor die huurkontrak tussen die partye gesluit is.

Die Wet bepaal dat die verhuurder nie teen die voornemende huurder, sy gesin, familie of vriende mag diskrimineer nie, insluitende op grond van ras, geslag, swangerskap of huwelikstaat. Die bepaling geld so vroeg as by die plaas van ‘n advertensie om ‘n eiendom te verhuur en die onderhandelinge tussen die voornemende huurder en die verhuurder.

Die huurkontrak self hoef nie op skrif gestel te word om bindend tussen die partye te wees nie maar indien ‘n huurder verkies dat sodanige huurkontrak op skrif gestel word, mag die verhuurder nie weier om gehoor te gee aan die versoek nie.

‘n Skriftelike huurkontrak moet die volgende inligting bevat:

  • Die partye se name, asook hul Suid-Afrikaanse adresse;
  • ‘n Beskrywing van die woning wat verhuur word;
  • Die maandelikse huurbedrag, asook redelike verhogings;
  • Die deposito wat betaalbaar is, indien van toepassing;
  • Die tydperk waarvoor die eiendom verhuur sal word.  Sou ‘n tydperk nie aangedui word nie moet die kontrak aantoon watter kennistydperk benodig word as een van die partye die huurkontrak wil beëindig;
  • Enige ander vergoeding, buiten die gewone maandelikse huurgeld, wat betaalbaar mag wees;
  • ‘n Volledige lys van gebreke wat teenwoordig is ten tye van sluiting van die huurkontrak. 

Indien die eiendom geleë is in ‘n kompleks wat hul eie reëls het, moet ‘n afskrif van dié reëls aan die huurkontrak geheg word.

Die verhuurder moet seker maak dat uitvoering gegee word aan die bepalings.

Soos reeds genoem word wedersydse regte en verpligtinge vir die huurder en verhuurder geskep met die totstandkoming van ‘n huurkontrak. Die regte en verpligtinge sluit onder andere die volgende in:

Huurder se regte:

  • Om die eiendom gesamentlik te inspekteer voordat die huurder intrek en enige defekte of skade aan die eiendom aan te teken. Hierdie bepaling beskerm die huurder sodat die huurder nie by verstryking van die huurkontrak verantwoordelik gehou word vir skade aan die eiendom wat reeds bestaan het by die sluit van die huurkontrak nie;
  • Tydens die huurtydperk het die huurder die reg op privaatheid en mag die huurder se eiendom, woning of persoon nie deursoek word nie;
  • Indien die verhuurder nalaat om die eiendom te inspekteer by verstryking van die huurkontrak kan die huurder aanvaar dat die verhuurder erken dat geen skade aan die eiendom aangerig is nie en moet die volle deposito, tesame met rente daarop, terugbetaal word aan die huurder. 

Verhuurder se regte:

  • Om ‘n deposito vir die bedrag soos ooreengekom tussen die partye, van die huurder te vereis voordat die huurder die woning betrek;
  • Om op ‘n gereelde basis en betyds, betaling van huurgeld te ontvang en ook, sou ‘n hofbevel of bevel van ‘n tribunaal verkry word, om agterstallige betalings te vorder;
  • Om die eiendom ná verstryking van die huurkontrak in ‘n goeie toestand terug te ontvang;
  • Om binne drie dae voordat die huurkontrak verstryk, die eiendom gesamentlik te inspekteer en vas te stel of enige skade aan die eiendom verrig is waarvoor die huurder verantwoordelik gehou moet word;
  • Om die koste vir herstelwerk, sou die eiendom beskadig wees, van die huurder te verhaal;
  • Indien die huurder nie toegang tot die eiendom wil verleen vir gesamentlike inspeksie voor verstryking van die huurkontrak nie, moet die verhuurder die eiendom binne sewe dae na verstryking van die huurkontrak inspekteer en, indien nodig, die deposito aanwend om nodige herstelwerk te verrig. Die balans van die deposito, indien enige, moet binne een-en-twintig dae aan die huurder terugbetaal word. 

Verhuurder se verpligtinge:

  • Om die deposito wat deur die huurder betaal is, in ‘n rentedraende rekening by ‘n finansiële instelling te belê teen ‘n rentekoers wat gelykstaande of hoër is as die rentekoers wat op daardie tydstip verdien word op ‘n spaarrekening by sodanige finansiële instelling. Die huurder kan bewys versoek dat die deposito belê is en die verhuurder mag nie sodanige bewys weerhou nie;
  • Om ‘n kwitansie aan die huurder te voorsien vir elke betaling wat die huurder maak, welke kwitansie die eiendom duidelik moet omskryf, gedateer moet word en volledig moet aandui waarvoor die betaling gemaak word (bv. Huurgeld vir die maand van Februarie 2013, of deposito);
  • Om die deposito aan te wend om enige skade aan die eiendom te herstel of agterstallige huur te verhaal nadat die huurkontrak verstryk het en die balans, tesame met rente verdien, binne veertien dae nadat die huurkontrak verstryk het aan die huurder terug te betaal;
  • Om alle bewyse ten opsigte van herstelwerk wat aan die eiendom aangebring is en van die huurder se deposito verhaal is, te bewaar en beskikbaar te stel aan die huurder;
  • Om die huurder se deposito binne sewe dae na verstryking van die huurkontrak, tesame met rente daarop, aan die huurder terug te betaal, sou geen herstelwerk aan die eiendom nodig wees en geen betalings agterstallig is nie. 

Indien ‘n dispuut tussen die huurder en verhuurder ontstaan, kan daar met die Huurbehuisingtribunaal in die area waar die dispuut ontstaan het, geskakel word.

Dit is baie belangrik dat die huurder sowel as die verhuurder seker maak dat hulle bedoelings duidelik in die huurkontrak omskryf word en dat hulle die bepalings in die huurkontrak verstaan voordat die kontrak onderteken word. Hulle moet ook verseker dat alle bepalings, verantwoordelikhede en verpligtinge duidelik uiteengesit is. Dit is raadsaam, indien enige onduidelikhede ontstaan, om regsadvies in te win voordat die huurkontrak onderteken word.

Verwysings: Wet op Huurbehuising Nr. 50/1999, soos gewysig deur Wysigingswet op Beheer van Huurbehuising  Nr. 43/2007

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

How much leave am I entitled to?

A2Coco has had a wonderful offer. She and her family have won a free trip to the Seychelles, all expenses paid! But surely there must be a catch besides the one swimming in the blue water of these Indian Ocean islands?

Coco is a full-time secretary and has been working at her new company for just over a year, but is not sure how much leave she may be entitled to. According to the Basic Conditions of Employment Act 75 of 1997, annual leave does not apply to employees who work less than 24 hours per month. This includes domestic workers. This means that temporary employees and independent contractors are included in this Act.

In terms of the Act, annual leave accrues to an employee. Thus the employee’s leave builds up every month. The leave accrues at the rate of one hour for every 17 hours worked, or one day for every 17 days worked, or 1,25 days per month. The total permitted minimum is 15 working days per annum on full pay in each annual leave cycle or in each period of 12 months, calculated from the date of employment.

The Act refers to 21 consecutive days. This includes weekends, which means that you will actually receive 15 working days, as a “normal” working week consists of five days.

It is important to note that the Act states that the accrual applies at the rate of one day for every 17 days on which the employee worked or was entitled to be paid. Public holidays are seen as working days since the employee is paid on those days as if they are working days and will thus be included in the calculation when determining annual leave.

This also applies to sick leave. If the employee has been booked off for sick leave and he/she was paid on those days, those days can be included in the calculation for annual leave, unless the employee has no sick leave days left, or has been on unpaid sick leave, in which case these days are excluded from the calculation.

It is common practice for some employers to deduct a certain monthly amount from the wages of a temporary employee or from the wages of an independent contractor, to put this money into a “leave account” to the employee’s advantage, and when that employee goes on annual leave or on sick leave, he/she is paid for those days from this account. However, this practice is illegal and the employer will be guilty of breaching the Basic Conditions of Employment Act, and is also guilty of fraud because he has defrauded the employee of a legal entitlement, namely paid annual leave and paid sick leave. If you are ever the victim of such a practice, you are entitled to sue the employer for damages.

There is no provision that states that employees may not take their annual leave days consecutively. Therefore, Coco will be able to go on her holiday, as she is a full-time employee who works more than 24 hours per month and has been working for a year, which means she has 15 consecutive leave days during which to enjoy her opportunity of a lifetime!

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Verkoop van onroerende eiendom en die Nasionale Kredietwet

A3Met die verkoop van onroerende eiendom gebeur dit dikwels dat die partye ooreenkom dat die koopprys afbetaal word. Die koopprys sal dan in paaiemente betaal word en die verkoper sal van tyd tot tyd rente hef op die uitstaande bedrag. Die partye kan selfs ooreenkom om ‘n verband op die eiendom te registreer as sekuriteit vir die afbetalingsreëling.

Wat die partye egter nie in gedagte hou nie is dat daar dan ‘n  kredietooreenkoms tot stand kom soos gedefinieer in die Nasionale Kredietwet (hierna genoem die Wet) en dat in sekere omstandighede die verkoper verplig sal wees om as kredietverskaffer te registreer.

Om te bepaal of die Wet van toepassing sal wees op die transaksie en verder of die verkoper as ‘n kredietverskaffer moet registreer sal ‘n mens die volgende versigtig moet oorweeg:

  1. Die Wet is van toepassing op alle skriftelike kredietooreenkomste waar die partye op armlengtegrondslag kontrakteer.
  2.  Armlengte transaksies word nie in die Wet omskryf nie maar dit sluit byvoorbeeld transaksies uit waar natuurlike persone wat in familieverwantskap met mekaar staan en interafhanklik is van mekaar of waar die een van die ander afhanklik is, en ook transaksies waarin elke party nie onafhanklik is van die ander en gevolglik nie noodwendig daarna streef om die grootste moontlike voordeel  uit die transaksie te verkry nie.
  3. Die wet is nie van toepassing nie waar:
  • Die verbruiker ‘n regspersoon is wie se jaarlikse omset of batewaarde meer as  R1m is;
  • Die koper die Staat of ‘n orgaan van die Staat is;
  • ‘n ‘Groot’ ooreenkoms ( bv. ‘n verband van meer as R250 000) aangegaan word met ‘n regspersoon wie se batewaarde of jaarlikse omset minder as R1m is.

‘n Kredietooreenkoms sluit in ‘n kredietfasiliteit, ‘n krediettransaksie en ‘n kredietwaarborg  of ‘n kombinasie daarvan. Die relevansie is dat:

  1. ‘n Kredietfasiliteit vereis dat fooie en rente betaal moet word ;
  2. ‘n Krediettransaksie nie noodwendig vereis dat rente of fooie betaalbaar is nie;
  3. ‘n Afbetalingsooreenkoms sal kwalifiseer as ‘n krediettransaksie. ‘n Afbetalingsooreenkoms is slegs op die verkoop van roerende eiendom van toepassing;
  4. ‘n Krediettransaksie ook enige ander ooreenkoms insluit waarkragtens betaling uitgestel is en fooie en rente gehef word.

‘n Verband kwalifiseer as ‘n krediettransaksie [Artikel 8(4)(d)] en die belangrikheid hiervan is dat die Wet ‘n verband definieer as ” ‘n pand van onroerende eiendom wat as sekuriteit dien vir die verbandooreenkoms”.

‘n Verbandooreenkoms word gedefinieer as: ” ‘n kredietooreenkoms wat gesekureer word deur die pand van onroerende eiendom.”

Artikel  40 van die Wet bepaal dat ‘n kredietgewer moet registreer as ‘n kredietverskaffer indien hy in meer as 100 kredietooreenkomste die kredietverskaffer is of waar die totale hoofskuld verskuldig aan die kredietverskaffer die bedrag van R500 000 oorskry. Die uitgestelde betalingsbedrag wat nie fooie of rente insluit nie staan bekend as die hoofskuld.

Dit is dus duidelik dat as ‘n persoon sy onroerende eiendom verkoop aan ‘n individu  (en die koper nie ‘n lening van ‘n bank verkry nie) en die partye ‘n verband op die eiendom registreer as sekuriteit, die verkoper as kredietverskaffer moet registreer, tensy die hoofskuld minder as R500 000 is of die koper ‘n regspersoon is en die hoofskuld meer as R250 000 is.

Indien die verkoper  nie geregistreer het nie kan die implikasies daarvan vir die verkoper verreikende gevolge inhou aangesien die ooreenkoms nietig kan wees. In so ‘n geval sal die hof moet beveel dat:

  1. Die kredietooreenkoms nietig is vanaf die datum waarop die ooreenkoms aangegaan is;
  2. Die kredietverskaffer alle bedrae wat reeds betaal is kragtens die ooreenkoms, met rente  aan die verbruiker moet terugbetaal;
  3. Alle regte van die verkoper ingevolge die kredietooreenkoms om uitstaande bedrae te vorder, gekanselleer word of verbeurd verklaar word aan die Staat.

Die aansoekvorm om te registreer as ‘n kredietverskaffer kan gevind word op die webwerf  van die Nasionale Kredietreguleerder (NKR) en so ook die berekening van die registrasiegeld wat betaalbaar is aan die NKR. Indien die verkoper nie reeds met die sluit van die leningsooreenkoms geregistreer het nie, laat die Wet hom toe om dit binne 30 dae na sluiting van die ooreenkoms te doen.

Verkopers moet versigtig wees wanneer hierdie tipe ooreenkomste aangegaan word aangesien nie-nakoming van die vereistes van die Wet hulle duur te staan kan kom.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Slow down there, speedy

A4It’s a classic scenario: Mandie is cruising along at 31 km/h over the speed limit in an attempt to keep up with the rest of the cars on the road. She thinks she is simply going with the flow of the traffic when suddenly she sees flashing lights in her rear-view mirror. Mandie does not take traffic laws seriously and has come to accept traffic fines as a “fact of life”. She regards transgression as bending the rules rather than the commitment of a crime. Months later, when the traffic notice arrives in the post, Mandie prepares herself for a speeding fine but is shocked when the notice informs her that she has to appear in court.Unknown to Mandie and most other South Africans, an amendment to Section 35 of the National Road Traffic Act (the Act) was enacted in 2010, in terms of which the driver of a motor vehicle who exceeds the maximum speed limit by more than 30 km/h may be criminally prosecuted and that, if convicted, his/her driver’s licence may also be suspended.

This provision could be disastrous for many road users. Not only is Mandie required to appear in court, but she could also face the prospect of having her licence suspended and, what’s more, receive a criminal record.

Section 35 of the National Road Traffic Act

  1. In terms of Section 35(1)(aA)(i) and (ii) the phrase “in excess of” means a speed of 31km/h or more over the speed limit in an urban area and a speed of 41km/h or more over the speed limit outside of an urban area or on a freeway.
  2. If you commit any one of these offences and are stopped at the time of the offence, you will be arrested. You will accordingly be released on bail to appear in court on a stipulated date and time.
  3. If you are not stopped at the time, you will receive a notification in the post that you will be summonsed to appear in court in a “No Admission of Guilt” matter.

The notice will inform you that a summons in terms of Section 54 of the Criminal Procedure Act will be issued and served on you. Failure to appear in court on a criminal summons will lead to a warrant for your arrest being issued.

The Act requires a person to be convicted of an alleged offence before legal consequences follow. Since speeding as described above is a criminal offence, the State will still have to prove beyond a reasonable doubt that a person is guilty of such offence.

Furthermore, the suspension of your drivers licence for the period stipulated in the Act is not an optional requirement.  It is a mandatory suspension period. One’s licence will be suspended for six months in the case of a first offence. Where a person is found guilty of a second offence, his/her licence may be suspended for five years and, in the case of the third or subsequent offence, for ten years.

Although many judicial officers (magistrates) have interpreted Section 35(3) as giving them discretion about suspension of your licence, it does not mean that if suspending your drivers licence will prejudice you, your licence will not be suspended.

The simple principle now applies: Speeding can have dramatic consequences, so do not speed under any circumstances. The days of simply paying your fines, are over.

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.